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Ideesport.fr

Conseils propriétaires

Définition de la location saisonnière

Quel est le régime juridique en France de la location saisonnière ?

 

La location saisonnière ne peut concerner qu’un bien meublé, ceci suppose que tous les meubles et accessoires nécessaires à la vie courante soient présents lors de l’arrivée du locataire. Elle doit être limitée à la « saison », c’est-à-dire pour une période maximum de 3 mois en général.

Elle ne peut servir de résidence principale au locataire et doit être consentie pour la nuit, la semaine ou le mois. Le locataire doit être « de passage ».

Aucune loi ne régit la location saisonnière, seules les conditions du code civil s’appliquent.

Toute personne qui propose un bien en meublé de tourisme, a obligation de faire une déclaration préalable à la mairie de la commune où est situé le logement (loi Warsmann N° 2012-387, du 22 mars 2012). Que le bien soit classé ou non (article L324.1.1 du code du tourisme) la  déclaration est obligatoire, sauf s’il s’agit d’une résidence principale.

Les caravanes meublées, mobil-homes et bungalows sont soumis aux dispositions régissant les locations saisonnières. Le propriétaire à obligation de fournir un état descriptif détaillé avant la signature du contrat de location.

 

Mode de classement des locations saisonnières

 

Afin de rassurer le locataire sur la qualité de leur bien, les propriétaires peuvent demander le classement de celui-ci à certaines conditions. Pour obtenir le classement le propriétaire doit respecter les normes de qualité imposées par l’arrêté du 8 janvier 1993. Tout manquement de sa part sera sanctionné par le non-agrément ou le retrait de celui-ci dans le cas où la location ne correspondrait plus aux critères.

Les locations saisonnières sont considérées comme des meublés de tourisme. Ces meublés bénéficient d’un classement par catégories. Les catégories sont matérialisées par le nombre d’étoiles attribuées (en nombre croissant selon le niveau de confort). Certains critères sont rédhibitoires, tels que des odeurs permanentes ou la proximité de nuisances répétées (routes à grand trafic, voie ferrée ou aéroport.)

 

Le contrat de location

 

Etablissez un descriptif détaillé des lieux

 

Vous avez obligation de transmettre à vos futurs locataires un état descriptif complet du logement que vous leur proposez en location.

Cette obligation s’impose à tous, que vous soyez professionnel ou particulier, dès que vous mettez un bien en location.

Dreamarent met à votre disposition un modèle de contrat de location saisonnière et un modèle de descriptif, n’hésitez pas à les utiliser (nous vous fournissons ces documents à titre indicatif mais vous pouvez consulter un spécialiste du droit immobilier si vous le souhaitez).

Attention : si votre bien est classé en meublé de tourisme, vous devez obligatoirement utiliser un formulaire type qui vous sera fourni sur demande par l'organisme de classement.

 

Définissez les conditions de réservation : arrhres ou acomptes

 

Le montant de la réservation et la date de son paiement sont à négocier entre les deux parties. Soyez vigilant sur la terminologie du premier versement (arrhes ou acompte).Dans un contrat de location saisonnière, le choix erroné d'un terme peut avoir des conséquences importantes en cas de résiliation.

De nombreux aléas peuvent avoir cours, notamment la maladie ou encore un accident, obligeant le propriétaire ou le locataire à annuler sa réservation alors que celle-ci avait déjà fait l'encours du versement de la somme prévue pour arrêter la location. Dans quelle mesure le remboursement de cette somme pourra-t-il avoir lieu ? Il convient alors de distinguer si le contrat fait mention d'arrhes ou d'acompte.

Les arrhes représentent un moyen de dédit. Le locataire est libre de se désister, cependant les arrhes restent acquises au propriétaire (ce dernier est considéré comme ayant subi un préjudice du fait du désistement du locataire ayant porté une option sur le bien mis en location). Inversement, si c'est le propriétaire qui renonce à la location de son bien, l'article 1590 du Code Civil impose à ce dernier la restitution du double du montant des arrhes versées par les locataires.

Un acompte est un engagement ferme et définitif. En cas d'annulation, le locataire peut se voir réclamer la totalité des loyers du séjour prévu ou, ceux de la période pendant laquelle le logement n'aura pu être reloué à une autre personne. Toutefois, la jurisprudence admet qu'en cas d'événement imprévisible et insurmontable, le locataire peut être dispensé de cette obligation de paiement.

Inversement, le locataire peut demander une indemnisation au propriétaire si la résiliation émane de son propre fait. L'on constate alors un préjudice moral et matériel qui se matérialise par des vacances fortement compromises, des dépenses supplémentaires occasionnées par ce changement de circonstances, ...

En résumé, il est recommandé de préciser la nature de la somme versée dans le contrat de location. Si l'argent versé constitue un acompte (en d'autres termes, une partie du prix de location) ou des arrhes.

Ne signez jamais le contrat avant le futur locataire afin d’éviter qu’il ne le modifie sans votre accord.

 

Fixez le montant du dépôt de garantie

 

Il s'agit d'une somme versée par le locataire et destinée à couvrir les frais de remise en état de l'hébergement en cas de dégradation.

Quel montant maximal peut exiger le loueur?

Dans le cas d'un hébergement de vacances loué à un professionnel, le dépôt de garantie ne peut excéder 25% du loyer.

La loi n'encadre pas les montants des dépôts de garantie demandés par les propriétaires dans le cadre de la location de vacances de particulier à particulier. Ces hébergements étant en général plus équipés (électroménager, TV, etc.), les sommes exigées sont souvent plus importantes mais elles doivent rester raisonnables. Si votre locataire vous apporte la preuve qu’il est bien assuré dans le cadre de sa location saisonnière, il est préférable de ne pas lui demander plus de 25% du montant total de la location.

Le chèque de dépôt de garantie peut-il être encaissé?

Vous êtes parfaitement en droit d'encaisser le dépôt de garantie. Si vous êtes un particulier, l’usage veut que vous ne l’encaissiez pas.

Dans quels cas le dépôt de garantie peut-il être utilisé?

Vous pouvez l’utiliser uniquement dans le cas où un état des lieux de sortie contradictoire (en présence du locataire) a été effectué et que  des dégradations ont été constatées. Les retenues devront être justifiées par la présentation  de factures.

Dans quels délais le dépôt de garantie doit-il être remboursé?

En l'absence de dégradation, vous êtes tenu de  rembourser le montant versé au titre du dépôt de garantie. Dans le cas de la location de vacances, la loi ne prévoit pas de limite, mais l'usage veut que le remboursement se fasse dans un délai de 2 mois. Dans la majorité des cas, les propriétaires rendent le dépôt de garantie au loueur lors du départ de celui-ci, c'est-à-dire à  la fin de la période de location.

 

Rédigez le contrat de location

 

Un contrat de location doit intervenir avant l'entrée dans les lieux. Ce contrat concrétise l'accord et l'engagement entre les deux parties. Il peut résulter d'un simple échange de correspondance ou se présenter sous la forme d'un document établi en deux exemplaires, signé à la fois par le propriétaire et par le locataire, chacun conservant un exemplaire de ce contrat. Il est fortement recommandé de procéder comme tel afin de parer à un éventuel conflit.

Le contrat de location doit être extrêmement précis. Le logement loué doit être désigné en indiquant les éléments suivants :

  • l'adresse précise du logement (appartement ou maison individuelle)
  • le nombre de pièces et la surface habitable
  • une énumération des parties et équipements dont le locataire à la jouissance exclusive (garage, terrasse, …)
  • ou ceux dont il bénéficie au même titre que les autres résidants de l'immeuble (espaces verts, cour intérieure, piscine, …).

La durée de location doit également être déterminée de façon précise avec les dates de début et de fin de location. En matière de location saisonnière, les heures d'arrivée et de départ sont très souvent indiquées (recommandé).

Le montant du loyer doit apparaître dans le contrat de location, le tarif est librement fixé, les modalités de paiement et les dépenses annexes doivent y figurer également. Une taxe de séjour destinée au financement des équipements et services publics est perçue par une grande partie des communes  touristiques, et pour toute personne âgée de plus de 13 ans. C’est à vous de la percevoir  en fin de séjour et de la reverser à la commune. Les tarifs varient en fonction de la commune et du niveau de confort. Ils sont consultables en mairie.

Le contrat précise la somme qui devra être versée en guise de réservation ainsi que le montant du dépôt de garantie.

Les charges, sauf si elles sont comprises dans le prix du loyer, peuvent être, soit calculées forfaitairement à l'avance, soit selon les consommations réelles d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphone. Dans ce dernier cas de figure, la régularisation intervient à la fin du séjour ou quelques semaines plus tard compte tenu des délais de facturation de ces différentes prestations. En l'espèce, il ne faut pas oublier de faire le relevé de compteurs lors de l'état des lieux à l'entrée comme à la sortie pour éviter toute contestation d'une des deux parties.

Cas particulier du contrat  si il est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel (si vous êtes une agence immobilière vous êtes concernés par ce qui suit) :

Si le contrat est conclu par le biais d'un professionnel de la location immobilière :

  • le contrat doit mentionner les modalités de sa rémunération (montant, versement, partage du coût entre le loueur et le locataire, etc.)
  • aucune somme d'argent ne peut être demandée plus de 6 mois avant la location
  • le montant des sommes exigées engagé avant la location (arrhes, acomptes et dépôt de garantie cumulés) ne peut excéder 25% du prix de la location
  • le solde n'est pas exigible plus d'un mois avant la location
  • la durée du contrat de location et des contrats successifs éventuels ne peut dépasser 90 jours.
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Que faut-il faire pour fidéliser vos locataires ou obtenir des avis favorables ?

 

L'accueil

 

Vos locataires apprécieront un accueil chaleureux et les petites attentions.

Vous pouvez mettre à leur disposition des cartes de la région, faire une liste des points d’intérêts et des lieux à visiter, laisser des conseils sur les restaurants, mettre à disposition des jeux de société et une petite bibliothèque.

Vous pouvez aussi prévoir un petit cadeau de bienvenue, telle qu’une spécialité de votre région.

 

Le séjour

 

Proposez gratuitement ou en location la mise à disposition du linge de maison (draps, serviettes, torchons). Ce service est souvent demandé par les locataires.

Soyez discret si vous habitez sur place ou proche de la location, faites en sorte que les locataires « oublient » votre présence. Ils ont besoin de se sentir « chez eux ».

Proposez le ménage de fin de séjour. C’est un service très apprécié que vous pouvez facturer ou offrir.

 

Que faut-il faire lors de l'arrivée de vos locataires ?

 

Faites un état des lieux d'entrée

 

A l'arrivée des locataires, il est conseillé de faire le tour du logement avec eux  afin de vérifier que le logement correspond bien à ce qui était prévu et d'établir un état des lieux. Ce dernier devra être fait à nouveau en fin de séjour.

Il est également conseillé de remettre au locataire un inventaire du mobilier et des objets (ustensiles de cuisine, vaisselle...) mis à sa disposition. En général, vous remettez une liste préétablie inventoriant le contenu du logement. Dans les heures qui suivent son arrivée, le locataire doit vérifier que cela correspond bien à la réalité. Si ce n’est pas le cas, il doit vous indiquer très rapidement les objets manquants ou détériorés.

Dans le cas où le locataire doit régler les charges en fin de séjour, n’oubliez pas de faire le relevé de compteurs avec lui lors de son arrivée.

 

Etat des lieux de fin de séjour

 

A la fin du séjour, il faut faire un état des lieux dit "de sortie" contradictoire. Il est destiné à vérifier que le locataire rend le logement dans un état identique à celui de son arrivée.

Si aucun inventaire n'avait été fait à l’arrivée, en cas de problème, c'est vous en tant que propriétaire qui devra prouver la quantité et l'état des objets qui se trouvaient dans le logement à l’arrivée du locataire.

Si aucune dégradation ou manque n’est constaté, vous avez obligation de  rendre le dépôt de garantie dans son intégralité. Dans le cas contraire, vous pouvez retenir une somme correspondant au montant des remises en état ou remplacement, mais vous devrez pour cela  présenter des factures.

En cas de désaccord entre les parties, le recours à un huissier de justice doit permettre de régler le litige.

 

Faites respecter la capacité d'hébergement que vous avez définie

 

Vous pouvez limiter le nombre de personnes pouvant résider dans la location, mais vous ne pouvez interdire la présence d’enfants ou la visite d’amis.

 

Petit mémo pour que tout se passe bien

 

  • Si vous annulez la réservation, vous devez restituer au locataire le double des arrhes (article 1590 du code civil) et s’il s’agissait d’un acompte une éventuelle indemnisation du préjudice moral ou financier.
  • Si vous n’établissez pas d’état descriptif, vous pouvez recevoir une contravention de 5ème classe, pour un montant de 1500 € (article R113-1 du code de la consommation).
  • Si le bien proposé n’est pas conforme aux normes : vous risquez un déclassement ou une radiation de la liste des meublés de tourisme.
  • Si le bien ne correspond pas à la description de l’annonce : vous pouvez être sanctionné pour publicité trompeuse (article L121-1 du code de la consommation).
  • Si le locataire arrive plus tard que prévu : cela ne lui donne pas le droit de rester plus longtemps dans les lieux, sauf avec votre accord. Dans le cas contraire il devra quitter la location à la date initialement prévue, sans prétendre à un remboursement des jours manquants.
  • Si le locataire doit partir plus tôt que prévu : vous n’êtes tenu à aucun remboursement.
  • Sécurité des lits superposés : ils doivent être conformes aux normes EN 747-1 et 747-2.
  • Sécurité de la piscine : ne louez jamais un bien sans l’avoir sécurisée par une des méthodes autorisées.

 

N’hésitez pas à utiliser le formulaire de contact et à nous poser des questions. Nous nous efforcerons de vous aider pour que tout se passe bien avec votre location.

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